- 来源：农民日报
- 编辑：李亚新
- 作者：刘杰
作者：农民日报·中国农网记者 刘杰
经上海大世界基尼斯认证的“最高的客家围屋”，可承接大型旅游团餐、宴席的餐厅，展示客家米酒、锡壶等制作技艺的非遗文化馆，过水溜、乌粉等特色美食和热情的客家人……近两年，随着乡贤返乡投资和闲置房屋的盘活，江西省龙南市杨村镇杨村村的“太平古镇”重新焕发活力，吸引远近游客来此游玩。
这一切都要归功于龙南市开展的乡贤乡居行动。2021年以来，龙南市针对农村面貌落后、产业单一、人才匮乏、资金不足等制约乡村振兴发展的瓶颈问题，进行了认真思考，探索出了一条以乡贤乡居为抓手，通过盘活利用农村闲置房屋，吸引乡贤返乡创业，从而助推乡村全面振兴的有效途径。
摸清老屋底数，统一托管招租
龙南市被誉为“世界围屋之都”，登记在册的客家围屋有376座、客家民居1678幢（间）。近年来，随着城镇化快速推进，农业转移人口数量不断增加，加之龙南毗邻广东省，农村人口外流务工现象更为普遍，导致农村“空心化”问题日益突出，闲置房屋数量众多。据统计，目前龙南市农村有闲置房屋1.6万间，绝大部分为一户一宅住房，拆除难度较大。
“由于农村闲置房屋长时间无人管理，整体较为破败，不仅严重影响了村庄整体面貌，而且造成了资源浪费。”龙南市农业农村局副局长利文勋说。
为盘活闲置房屋，龙南市对域内老屋底数重新摸排，并对建筑年代、建筑形式、房屋产权、使用状况、流转意愿等信息进行梳理，建立老屋台账。在市、乡、村三级设立33家老屋托管中心（站），实施“一规两图”的标准化建设，即设立老屋工作规划、老屋分布图、老屋流转流程图。
农户自愿将闲置房屋交给托管站托管，再由托管站统一对外挂牌招租，流转给承租方经营。托管站作为老屋租赁中介方，收取适当的管理费用上交给村集体；农户通过老屋流转获得租金收益；承租方获得老屋使用权，可用于经营农家乐、民宿、康养、旅游等产业。
“过去我们村有不少闲置农房，现在村里只需将这些闲置农房统筹起来，完善基础设施，统一托管、招租，剩下的修缮改造工作就交由社会资金来办。比如，我们‘太平古镇’一期项目只用了很少的资金，就完成老房变民宿、变旅游商店、变小吃作坊等一系列蜕变。”杨村村党支部书记赖龙怀说。
近年来，龙南市高标准打造了玫花渡、芷溪谷等一批乡贤乡居示范点，探索出一条盘活一片房、吸引一群人、建设多个点的农村集体产权制度改革新路径。图为芷溪谷示范点一角。 李林烜 摄
创新“三本证件”，吸引乡贤投资
小桥流水时光慢，庭院繁花有茶香……临塘乡东坑村近两年打造的芷溪谷，既是第32届世界客属恳亲大会拟参观点，也是江西省级aaa级乡村旅游点。
在芷溪谷内，有座名为“茶予栖”的建筑。这是一家集住宿、围炉煮茶、火锅、烧烤为一体，具有中式院子风格的特色民宿。整个民宿外立面与村庄的整体风格一致，采用夯土漆和小青瓦作主材料，保持乡村原有的风貌。
这家民宿的主理人名叫何美珍，今年29岁。过去10多年来，何美珍一直跟随父母在龙南市区开茶馆。2021年，她偶然得知东坑村要依托附近的国家aaaa级旅游景区虔心小镇，盘活闲置农房打造乡村民宿。到村参观后，她果断决定投资。
“从一开始我们就通过村级老屋托管中心，跟村集体、农户签订了三方协议，保证了我们对农房10年的经营权，这样我们就可以放心大胆地进行改造装修，规避农户违约的风险。”何美珍介绍，在民宿落地的过程中，龙南市也对民宿经营规模要求适当放宽，在营业执照、特种行业许可证等证件的办理上提供了规范高效的服务。
近两年，龙南市在推进乡村振兴的过程中发现，很多龙南籍乡贤在外打拼多年，拥有丰富的阅历和人脉、资本、技术等资源，且大多对家乡都怀有深厚感情，希望在家乡有属于自己的事业，开启新生活。但现实情况是，乡贤离家多年，大多不具有家乡户口，根据现行政策，如果老屋破败便不能修缮或重建，也就失去了继续“拥有”农房的资格，且短期内村集体也无法将这些老屋利用起来。
于是，龙南市先后印发了《龙南市推进乡贤乡居实施办法（试行）》《龙南市市级乡贤认定办法（试行）》《龙南市乡贤乡居房屋经营权管理办法（试行）》等政策文件，在符合法律、法规和政策的前提下，首创发放“三本证件”，明确资格权、放活经营权、保障收益权，推动闲置老屋规范有序进入市场，为老屋流转供需双方提供合法保障。
第一本证件为乡贤乡居资格权证，即有意愿回乡投资经营且符合条件的乡贤提出申请，乡贤乡居资格审定委员会经过审查评定、会议讨论以及社会公示等流程，认定申请人资格后颁发该证，乡贤持证参与老屋流转经营。
第二本证件为乡贤乡居房屋经营权证，即乡贤流转老屋并完成相应的改造提升工程后，可申请办理该证，证件加盖政府公章，明确租赁当事人的权利义务，相关部门对持证乡贤开辟金融贷款、工商办证、技能培训等绿色通道。
第三本证件为老屋民宿经营许可证，即相关部门简化优化工作流程，龙南市在全省率先探索办证申请、安全鉴定、联勘联审、审购批办证“四步法”，为持有房屋经营权证的乡贤办理民宿经营许可证。
“通过‘三本证书’，我们一方面积极推进闲置农房的拆旧换新，一方面确保了承租者的权益。”临塘乡党委副书记曾小锋说。
丰富老屋业态，带动村民增收
位于渡江镇新大村的玫花渡乡贤乡居示范点，有200亩玫瑰花产业基地、四季采摘园和休闲民宿集聚区，在玫瑰花花期和水果采摘季，每日游客人数可达2000人。依靠客流优势和产业带动，玫花渡民宿集聚区村庄基础设施和公共服务设施不断完善，露天音乐会、520相亲会、烧烤派对等大型活动的举办，也带动玫瑰花茶、玫瑰纯露、玫瑰精油香水等产品销售。
近年来，新大村对120多间始建于20世纪六七十年代的闲置房屋资源统一收租，以闲置房屋入股的方式，与龙南籍乡贤李育智投资的玫花渡休闲旅游开发有限公司共同合作，建立玫花渡民宿旅游景区。通过对闲置房屋免费修缮、改造提升为现代民宿，原本脏乱差的村庄焕发新颜，乡村风貌和肌理得以保留，吸引了游客前来观光体验、田园采摘，聚集了人气，发展了产业。“2022年，我们的民宿平均入住率达30%，营业额达200多万元。”李育智介绍道。
渡江镇党委副书记钟爱华介绍，渡江镇充分发挥玫花渡乡贤乡居示范点的辐射带动作用，依托产业发展建立利益联结机制，多渠道引领群众增收致富。一是增加租赁收入，村集体统一租赁后的闲置房屋和土地，分别按每年200元/间、500元/亩的价格支付给农户租赁费，增加农户租赁收益。二是增加村集体经济收入，以龙南市乡村振兴局300万元资金作为入股，用于完善基础设施，玫花渡每年按入股投资8%的回报率上交资金给村集体，村集体每年收入24万元。三是增加就业收入，玫花渡民宿旅游项目提供了采摘、保洁、食宿、售卖等就业岗位，可吸纳五六十名村民就业，每人每月增加务工收入2000-4000元。四是增加产业收入，依托玫花渡食宿产业链和网红打卡地的优势，将村民的脐橙、葡萄、鸡鸭等农产品通过玫花渡线下企业直销和线上网红直播带货等方式同步销售，村民每年可增加收入约30万元。
近年来，龙南市把旅游民宿作为推动乡村振兴的着力点，以入选全省首批“美丽宜居与活力乡村（＋民宿）”联动建设试点为契机，选定一批自然人文条件较为优越的村庄，统筹整合农林水、交通、乡村振兴、金融等项目资金，向试点区域倾斜，完善基础设施和公共服务配套设施建设，以“老屋＋民宿”模式打造旅游民宿集聚区。
此外，龙南市还推出“老屋＋农业”模式，打造高品质农产品种植经营先行区，突出“一村一品”，建设玫瑰花村、生态茶村、高山蔬菜村等特色鲜明的老屋产业村落；探索“老屋 休闲”模式，打造客家文化、康养度假等体验区，提供互动化、个性化、可定制化、富有仪式感的服务；创新“老屋＋商贸”模式，通过引进“吃住行游购娱”一体的商贸配套业态，完善农村商贸流通机制。
龙南市农业农村局局长、乡贤乡居办公室主任叶建根介绍，截至目前，龙南市已修缮围屋54座，盘活利用农村闲置住宅665幢（间），申报乡贤乡居示范点18个，建成渡江镇玫花渡、黄花湾和临塘乡芷溪谷、里仁镇正桂村4个示范点，让1.2万余名群众受益，户均年增收近3000元。
